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最猛降息!首套房贷利率将降至历史低点,对楼市有何影响?
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最猛降息!首套房贷利率将降至历史低点,对楼市有何影响?
[商务前线]2024/2/20 16:36:00

   央行时隔八个月再度下调贷款基准利率LPR。
   2月20日,最新一期贷款市场报价利率(LPR)出炉,五年期LPR下调至3.95%,此前为4.20%;一年期LPR仍为3.45%。
   值得关注的是,此次调整为非对称降息,五年期LPR降低25个基点,而一年期LPR未调整。
   受访业内专家对记者表示,降息之前LPR已是历史最低水平,本次5年期LPR再次下调,全国首套房贷利率将在“历史最低点”的基础上再次降低25个基点,堪称史无前例。
   “对房地产市场而言,调降中长期LPR基准利率有助于降低居民购置房产和存量房贷偿付压力。”广开首席产业研究院研究员马泓表示,后续商业银行房贷利率也会响应调降,此次贷款优惠力度比较显著,此举将促进增量购房和其他消费领域的提升,年内商品房销售跌幅有望收窄。
    如以商贷额度100万元、贷款30年、等额本息还款方式计算,此次LPR下降25个基点,月供减少144.8元,累积30年月供减少5.2万元。
   中原地产张大伟:LPR历史最大幅度降息 是楼市近几年最大利好之一
   中原地产首席分析师张大伟表示,目前大多数人的房贷都是采用LPR定价模式,房贷利率会随市场贷款利率水平的波动而波动,如果LPR下降了,对应的房贷利息也会跟着下降。
   5年期单独降息对房地产市场的影响主要有几点:首先如果说过去降息的目标是稳定经济,这一次单独降息5年期,就是要稳楼市,稳楼市才能更好稳经济。过去非对称降息都是只降一年期,而本次只降5年期,对于楼市来说可以说是最近几年来的最大利好。
   其次,本次降息主要影响一线和二线城市。在本次降息之前三四线城市首套房利率普遍在3.6-3.7%左右,只有少数一二线城市还维持高房贷利率,因此本次政策主要影响一二线城市。
   对购房者来说,存量购房者可能要2025年才能开始减少利息。存量房贷利率转化成LPR定价模式之后,一般会一年调整一次,大部分银行是从新一年的第1月份开始调整。这意味着存量房贷可能要到2025年才能享受,如果是新购房者,那么马上会享受到降息的利好。
   降息有利于保持房地产预期稳定。降息之际,房地产市场有望在一线城市全面调整限购后,预计接下来会出现一次比较明显的小阳春行情。
    中泰证券杨畅:下调LPR是房地产市场需求端政策组合拳的一部分
   中泰证券研究所政策组首席分析师杨畅认为,从LPR形成机制来看,LPR由18家报价行按MLF利率加点后,进行汇总统计,并去掉一个最高报价和一个最低报价,进行加权平均计算后的数据形成报价。一般来讲,1年期与5年期LPR对称调整是常态,但非对称调整也并不少见。
   本次非对称下调,至少反映出三层意图:
   第一,货币政策也在配合经济平稳开局,春节假期过后,从资金供给端开展工作,通过降低贷款利息,降低融资成本,配合2024年经济平稳开局的意图较为明显。
   第二,不同期限利率非对称下调,表明政策希望发挥作用的对象有所侧重,保持1年期LPR不变,或表明对制造业投资和消费的刺激意图相对平稳。
    第三,由于5年期LPR与房地产市场的关联度相对较强,从前期来看,下调5年期LPR利率也是房地产市场需求端政策组合拳的一部分,现阶段大幅降低5年期LPR利率25个BP,再结合近期围绕房地产市场密集出台了较多政策措施,充分体现了利率政策参与激活房地产市场、推动房地产市场良性循环的政策意图。
    易居研究院严跃进:历史最大力度降息 有助于促进房贷申请和消费
   易居研究院研究总监严跃进分析称,5年期及以上LPR出现下调。对于今年经济形势改善和环境优化都具有积极的作用。
    此次最大的亮点是,LPR的下调幅度非常大,即下调了25个基点。从历史上的调整来说,我国共有8次五年期LPR的下调,但过去下调幅度一般为5-15个基点。而此次一次性下调了25个基点,属于历史上降息最猛的一次,这是向市场释放出最大的一个信号。
    降息对于房地产市场将产生积极影响。房地产市场当前正处于企稳复苏的阶段,但复苏过程需要巩固。降息利好资金成本的下调,直接引导房贷的下调,这对于房贷市场的影响是积极的。我们简单测算,若按100万贷款本金、30年等额本息偿还方式计算,此次降息后购房者月供大约可以减少150元左右,属于减负相对比较大的一次,有助于进一步促进房贷申请和消费。其对于后续购房市场的活跃,也会有积极的作用。
    广东省城规院李宇嘉:降息后 今年首二套房贷款利率至少下降30个基点
    广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,此次LPR一次性下调了25个基点,为历史上有记录以来最大下调幅度,过去最大下调也仅仅15个基点。
    之所以大幅度下调,一方面在于楼市需求端基本面依旧疲弱,居民加杠杆购房预期较低;另一方面,开年大幅度、一次性下调,一次性到位,避免挤牙膏,产生“利率还会下调,再等等买房和贷款”的市场预期,导致购买力观望。此次将红利一次性释放到位,产生明显的降成本效应,促进居民贷款买房。
    更重要的是,在存款利率大幅度下调的情况下,保本理财利率也跟着降到历史低位,按揭贷款利率与保本理财利率的剪刀差扩大,前者基本为后者的2倍。
    在房价下跌或存量浓厚的下跌预期的情况下,承担高利率买一项预期价格下跌的资产,这是非常不划算的。因此,只有降低按揭利率,缩减与保本理财利率的剪刀差,才能激励居民加杠杆。稳定地产杠杆率,稳定流向地产的资金,从而修复地产的金融加速器效应,才能缓解紧缩的局面,这也是此次定向降息的目的,
    今年一次性降到位以后,后续降低LPR的可能性不大,房贷款利率将会持续下行。2024年1月,百城首套主流房贷利率平均为3.84%,二套主流房贷利率平均为4.41%。考虑到去年按揭利率降幅不算大,今年首二套房贷款今年至少有30个基点左右的降幅。
 




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